난개발 방치 하면 엄청난 사회적 비용 ↑… 최애의 공간 훼손도
반대를 위한 반대할 경우 시민‧ 市만 피해 눈덩이처럼 커질 우려
천혜 공간인 은파호수공원 주변에 대한 개발과 보존 방향을 놓고 군산시의 오랜 고민은 현재진행형이자, 앞으로도 뜨거운 감자다.
은파호수공원은 그야말로 시민들의 대표휴식공간이요, 전국적인 관광지역으로 떠올랐지만 최근 20년 사이에 그 주변에 하나둘씩 아파트단지들이 들어서는 바람에 지역개발의 핵심공간으로 변한지 오래다.
수많은 관련 용역과 도시계획 규제에도 이곳과 그 주변지역의 난개발 심화는 가속되고 있어 시가 때론 칼을 빼들기도 했지만 제대로 된 로드맵이 마련되지 않아 방치되는 결과를 초래했다.
이제 어떻게 해야 될까.
이대로 두고 난개발의 폐해를 후세에 넘길 것인지, 아니면 늦었지만 장기적인 해법을 마련해야 할 것인지만 선택의 기로에 있다.
이에 시가 지난 1월과 2월부터 난개발을 막을 방안 마련에 적극 나서는 한편 최근 시의회와의 협의를 진행하고 있다.
이에 대한 찬반양론은 불가피하지만 지곡동 일원이 효율적으로 관리될 경우 장기 방치로 잃을 손실과 주민편익‧ 시민 전체의 이익 제고라는 관점에서 논의를 진행해야 할 때라는 게 전문가와 뜻있는 시민들의 공통된시각이다.
이에 본보는 계획적 개발 추진배경과 도시계획 현황, 문제점 도출 등은 물론 이에 따른 찬반 입장 등을 정리해서 새로운 대안을 마련하기 위해 두 차례(상,하)에 걸쳐 싣는다.
<편집자주>
‘시민의 최애(最愛)의 공간’ 지곡동과 은파호수공원이 난개발 방치와 안정적인 개발이란 절체절명의 상황에 놓여 있다.
이곳 주변은 과거부터 외지업체들의 택지예정지로 각광을 받고 있지만 무분별한 개발행위로 향후 엄청난 사회적 부담이 가중될 수밖에 없는 형편이다.
이에 군산시가 그동안 은파호수공원과 그 주변지역에 대한 관심에도 안정적인 개발 대신 무관심으로 난개발을 자초했다는 지적을 받아왔다.
시가 그 폐해를 최소화하기 위해 계획적 개발 방향으로 정책적인 의제로 삼고 본격적인 논의와 추진 등을 서두르고 있다. 이는 늦었지만 더 이상의 폐해를 두고만 볼 수 없다는 시의 정책적인 절박성에서 비롯됐다.
시가 논의에 대한 시동을 걸면서 지난 21일 시의회와의 간담회를 개최하는 등 본격적인 추진에 나섰다.
하지만 첫 논의를 벌인 시의회의 부정적인 기류에 직면했다. 이른바 지곡동 일원의 계획적 개발 방향에 대한 격돌이 예고의 편이다.
어떤 이는 이제야 계획적인 개발을 하느냐고, 누구를 위한 것이냐는 등등의 문제를 제가하고 있는 반면 군산시의 접근에 찬성하는 이들도 있다. 이에 따른 논란은 추후에 다루고 지곡동 일원이 처한 상황을 종합적으로 논의해보자.
지곡동 일원 계획적 개발 본격 논의…개요 및 추진 배경
시가 지곡동 일원에 계획적 개발을 하는 곳은 은파호수공원 주변과 그 인접 지역 등 모두 94만4300여 ㎡에 달한다.
이곳의 소유지별 형태는 국‧공유지 17%와 사유지 83%로 이뤄졌다. 이중 사유지는 외지인 60%와 주민 40%로 각각 나뉘어 있다.
이곳의 용도지역은 제2종 일반 주거지역.
이곳은 ㎡당 공시지가 지난해 기준 21만7000여원이었는데 실거래가는 34만1000여원으로 이뤄지고 있다는 것. 최근 개발욕구가 커지면서 이곳의 호가는 천정부지로 오르고 있다.
그러면 이곳의 상황이 왜 이렇게 급변했을까.
1995년 도시계획재정비로 자연녹지지역이 대부분 주거지역으로 변경되는 상황을 맞았다. 이런 행정조치는 시의 예산을 최소화하면서 도로와 학교 등 기반시설을 통한 계획적 개발을 유도하기 위한 접근이었다.
군산시는 이런 조치의 일환으로 20년간 장기미집행 도시계획시설 정비로 시설폐지를 결정했다.
이를테면 도로 28개와 소공원 3개, 학교 및 근린공원 각 1개씩 등 총 33곳의 시설이 폐지되게 된 것.
이에 따라 이곳은 공동주택입지로 각광을 받아왔을 뿐 아니라 실제로 10여 곳에 달하는 대형아파트단지가 이미 입주해 있는 상태다.
게다가 자연적인 환경이 뛰어난 공간적인 이점은 최근 아파트 입주 수요 등 개발 압력이 갈수록 거세지는 상황.
문제는 최근 개별입지에 개발이 본격화되면서 난개발 우려가 더욱 커지고 있다는 점이다.
이를테면 무분별하게 만들어진 각종 도로와 상하수도 등과 같은 사회간접자원시설 건설에 엄청난 예산이 소요될 뿐 아니라 향후 상황은 예측조차 어려운 지경에 놓여 있다.
20여 년간 이뤄진 무분별한 개발은 곳곳이 각종 공사 중에 있고 부동산 투기 붐으로 이어지면서 더 이상 방치할 수 없게 된 것. 시 차원의 손질이 불가피해졌다.
시가 초기부터 이곳에 대한 도시계획적인 접근을 병행했어야 한다는 과거 회귀적인 지적도 적지 않았지만 다극 개발이 곳곳에 이뤄지면서 우선순위에 밀려 이 같은 상황을 맞은 것이다.
종합적인 도시계획이 이뤄지지 않은 대가는 시민과 군산시의 폐해로 고스란히 남게 됐다.
우려되는 부작용은?
시기적인 면에서 엄청난 공간적인 상황변화와 사업의 적절성 등의 논란도 있지만 방치에 따른 문제는 심각성을 넘어섰다. 이에 따른 부작용은 실로 엄청나다.
첫 번째로 소규모 민간개발은 난개발로 이어져 전체에 대한 체계적이고 계획적인 개발을 어렵게 한다는 구조적인 한계를 드러낼 수밖에 없다.
두 번째로는 심각한 사회적인 비용이 엄청나게 소요되는 상황을 맞고 있다는 점이다.
다시 말해, 때늦은 주거지역의 계획적 개발을 위한 최소 기반시설 설치만도 공원과 도로 4개 노선 개설만도 약 280~ 300억원의 비용 부담이 추가되고 있다.
세 번째로는 지구 전체에 대한 체계적이고 계획적인 도시계획관리가 불가능해서 기반시설 부족으로 인한 민원 빈발을 초래한다는 지적이다.
도로와 상하수도, 주차장 등 기반시설 비용 부담은 물론 필지별 개발로 잔여지 발생과 도로 간 연계가 제대로 이뤄지지 않아 토지의 비효율적인 개발로 이어진다는 것이다.
이 밖에도 자연환경이 양호한 곳이 크게 훼손됨에 따라 시민 전체의 휴식공간이 일부 입주민과 건축주만의 이익으로 향하는 상황을 맞게 된다는 지적을 피할 수 없다는 여론이다.
전문가들은 “어떤 이들은 오래전에 (이곳을 놓고) 체계적인 접근을 했어야 마땅한데 이제야 이런 도시계획에 나선 것은 시의성을 잃었다”는 지적에는 동의했다.
하지만 “그렇다고 더 방치하는 것은 군산시의 직무유기를 키울 뿐”이라고 질타했다. 계획적인 개발의 필요성을 재차 촉구하고 나서고 있다.
