군산 최초로 아파트분양가 1,100만원 시대가 본격 돌입했다.

특히 전주와 익산시에 이어 군산시 아파트 분양가의 고공행진과 맞물려 지역건설과 분양시장에도 엄청난 변화가 예고되고 있다.

시에 따르면 3.3 ㎡당 지역 분양가(85(또는 84)㎡ 기준)는 우미린 945만원, 제일건설 920만원 등이었는데 그 이상 평형의 경우 부가세 포함해서 1,000만원대를 이미 노크한 바 있다.

이런 상황에서 군산 아파트 분양시장을 강타한 것은 조촌동 부지다.

이곳을 매입한 경남기업㈜는 이곳에 3.3 ㎡당 1,100만원으로 분양(84㎡ 기준)할 것으로 알려졌다.

‘군산 경남아너스빌 디오션’ 아파트는 경남기업㈜에서 시공하는 아파트로 일명 조촌동 정수장 부지에 조만간 833세대를 분양할 예정이다.

이 아파트외에 분양을 대기하고 있는 지역분양시장은 대략 10개에 이르는데 이들 단지들의 경우 각기 분양가 인상과 현실화를 놓고 경쟁업체간 첩보전을 방불케할 정도로 눈치작전을 펼쳐왔다.

향후 분양시장의 상황은 분양가 인상러시와 미분양 속출 등으로 새로운 국면에 놓일 것만은 분명한 일이다.

# 분양가 1,100만원 시대 돌입… 공공택지개발 대책 마련 과제

최근 군산시의 분양시장 상황은 가변성을 넘어 불확실성으로 치닫고 있다.

이런 상황 속에서 건설자재값과 인건비 상승 등은 분양 환경의 심각한 복병으로 등장할 것으로 보인다.

다수의 지역주택조합은 물론 일반 주택건설업체들도 주판알 튕기기를 통해 사업성 분석과 분양연장 등까지 검토하고 있거나 고민하고 있는 것으로 알려졌다. 심지어 후분양을 고려하는 경우까지 생기고 있다는 후문이다.

그러면 향후 분양가는 어떻게 될까.

업체들의 하소연은 절박, 그 자체다.

다수의 업체들은 적자시공 등을 이유로 공사포기 직전에 놓여 있을 뿐 아니라 도산 우려까지 높은 상황에 처해있다.

‘군산 경남아너스빌 디오션’ 아파트는 조촌 정수장 부지를 3.3 ㎡당 400여만원꼴 사들이는 바람에 PF(프로젝트 파이낸싱)를 일으킨 자체 금용부담, 원자재값 인상에 따른 자재값 상승 및 인건비 인상 등을 감안해서 사실상 확정된 분양가보다 높게 요구했었던 것으로 알려졌다.

이곳 사정은 그래도 좀 나은 편이다.

다수의 주택건설업체들은 3.3 ㎡당 400만원대 중· 후반대에 부지를 매입하는 바람에 경남아너빌 디오션보다 높은 가격을 요구할 것은 불을 보듯 자명하다.

정부는 이달부터 원자재값 가격변동에 보다 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 조정할 수 있도록 하는 정책을 도입한 바 있다.

시 관계자도 군산 최초로 이 제도를 통한 분양가 행정지도를 한 것이라고 귀띔했다.

시행 및 시공사가 다른 경우는 향후 건축비 문제를 놓고 상호간 힘겨루기는 더욱 심화될 것으로 예상되고 있다.

조만간 지역 아파트 건설업체들이 1,200만원대 벽을 두드리는 상황은 이미 기정사실로 변할 것으로 보인다.

# ‘자이언트 스텝(한 번에 0.75%포인트 금리인상)’… 미분양 사태 예고편인가

미국발 ‘자이언트 스텝(한 번에 0.75%포인트 금리인상)’은 우리 금융시장을 강타하고 있다.

국내 금융시장의 변화를 보면 그 충격이 자못 심각하다.

과거 제로금리 시대에서 3~ 4%대로 줄줄이 오르면서 수도권의 깡통전세와 매수세 급랭현상은 이미 지방으로 확산되고 있다.

수요자들은 경기 때문에 금리부담을 우려, 매수에 대한 포기와 보류를 검토하는 등 장고를 거듭하고 있는 상황이다.

실제로 분양을 앞둔 나운주공2단지의 거래상황이 주춤을 넘어 거래 절벽으로 변하고 있다는 얘기가 소문으로만 끝날 것 같지 않다.

그 첫 시험무대가 ‘군산 경남아너스빌 디오션’ 아파트이고, 그 다음 아파트 건축단지들은 상상조차 어렵다는 게 지역전문가들의 우려섞인 전망이다.

# 분양가 상한제 실효성(實效性) 논란 … 사문화 우려 vs 집값 안정판 맞서

군산의 분양가 상한제는 안녕할까.

분양가상한제란 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다.

이 제도의 근본 취지는 집값 안정화에 있다.

한때 집값 안정의 전가보도였지만 이제 그 실효성을 놓고 주택시장에서 다양한 반론들이 제기되고 있는 상황이다.

제도의 취지 때문에 여전히 제법 긴 시간동안 작동돼 왔지만 근간 손질이 조금씩 이뤄져왔다.

1977년 도입되면서 분양가 규제가 본격 시작됐다.

획일적인 상한가 규제로 주택공급 위축이 발생하자 1989년부터 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행됐다.

1990년대 후반의 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양가격의 전면 자율화가 실시됐다.

2000년대 이후 부동산 경기가 과열돼 다시 공동주택의 분양가격을 규제하게 되었고, 2007년 주택법을 개정하여 분양가상한제를 전면 적용했다.

2007년 주택법을 개정하여 민간택지에도 분양가상한제를 전면 적용했으나, 2015년 민간택지 분양가상한제는 폐지됐다.

정부는 2019년 8월 12일 민간택지 아파트에도 분양가상한제 적용한 뒤 같은 해 10월 29일부터 시행에 들어갔다.

최근 이 제도는 변화를 거듭하고 있다.

정부는 기본형건축비도 원자재값 가격변동에 보다 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 조정할 수 있게 했다. 여기에다 주택도시 보증공사(HUG)의 고분양가심사제도에도 자재비 가산제도를 도입하고 있어 약간의 손질을 가하고 있는 상황이다.