LH 등과 사업 추진 적극 협의… 자연친화적 명품택지 개발에 방점
사업 시행 방식 ‘환지 및 혼용방식’ 추진 통해 토지주 이익 담보
연이은 개발 후유증도… 시의회, 시기 부적절‧ 개발 부작용 등 이유
천혜 공간인 은파호수공원 주변에 대한 개발과 보존 방향을 놓고 군산시의 오랜 고민은 현재진행형이자, 앞으로도 뜨거운 감자다.
은파호수공원은 그야말로 시민들의 대표휴식공간이요, 전국적인 관광지역으로 떠올랐지만 최근 20년 사이에 그 주변에 하나둘씩 아파트단지들이 들어서는 바람에 지역개발의 핵심공간으로 변한지 오래다.
수많은 관련 용역과 도시계획 규제에도 이곳과 그 주변지역의 난개발 심화는 가속되고 있어 시가 때론 칼을 빼들기도 했지만 제대로 된 로드맵이 마련되지 않아 방치되는 결과를 초래했다.
이제 어떻게 해야 될까.
이대로 두고 난개발의 폐해를 후세에 넘길 것인지, 아니면 늦었지만 장기적인 해법을 마련해야 할 것인지만 선택의 기로에 있다.
이에 시가 지난 1월과 2월부터 난개발을 막을 방안 마련에 적극 나서는 한편 최근 시의회와의 협의를 진행하고 있다.
이에 대한 찬반양론은 불가피하지만 지곡동 일원이 효율적으로 관리될 경우 장기 방치로 잃을 손실과 주민편익‧ 시민 전체의 이익 제고라는 관점에서 논의를 진행해야 할 때라는 게 전문가와 뜻있는 시민들의 공통된시각이다.
이에 본보는 계획적 개발 추진배경과 도시계획 현황, 문제점 도출 등은 물론 이에 따른 찬반 입장 등을 정리해서 새로운 대안을 마련하기 위해 두 차례(상,하)에 걸쳐 싣는다.
<편집자주>
군산시가 최근 갈수록 심각해지는 은파호수공원과 인접한 지곡동 일원의 난개발 문제에 대한 종합적인 정책적 판단에 따라 해법 찾기에 나섰다.
이에 전문가들도 향후 시 재정 부담은 물론 각종 사회적 비용 등을 종합적으로 고려, ‘계획적 개발’ 전략으로 조속히 마무리해야 한다는 입장이다.
시의 개발 방향은 그동안과 같은 개별적 또는 필지별 개발을 고수할 땐 필연적으로 지곡동 일원의 자연환경과 호수공원의 휴식공간 훼손 등과 같은 극심한 난개발로 이어지는 만큼 계획적인 개발은 이제 선택 아닌, 필수 불가한 사항이라는 것이다.
아무리 정책적인 절박성이 있다 하더라도 토지주들과 시의회 등의 입장을 무시하겠다는 의미가 아니라 전문가집단과 이해관계자들의 여론을 적극 수렴해서 개발의 부작용을 극소화하겠다는 전략을 수립할 방침이라는 의미다.
은파호수공원과 그 주변 현황은
이곳을 접근하는 방향은 크게 서측과 동측, 북측, 남측 등으로 나눠 볼 수 있다.
서측은 은파호수공원, 북측으로는 군산의료원과 나운 3택지가 접하고 있는 군산의 최고 휴식공간과 주택용지라는 말에는 누구도 이의를 달 수 없을 것이다.
또한 동측으로는 대로를 사이에 두고 있는 반면 생산녹지지역인 평사들과 접하고 있다. 남측은 보전녹지와 남서측 공원과 서측 은파순환도로 주변을 제외하면 대부분 지역이 평지로 이뤄져 있다. 즉 개발여건면에서 매우 양호한 지형구조를 갖추고 있다.
이런 여건 때문에 의료원로와 남북로 주변으로 공동주택 및 상가시설들이 다수 들어와 있다.
이에 지곡동 일원은 소규모 인‧허가건은 물론 각종 공동주택들의 입지심의건이 쏟아지고 있다.
최근 페이퍼코리아 부지 이전에 따른 동부권이 아파트단지의 집중으로 신도심을 활발하게 개발하고 있는 반면 지곡동 일원은 친환경과 휴식공간 등의 이점을 내세우고 있다.
시가 그동안과 같이 이곳을 그대로 방치한다면 최악의 난개발권역으로 변할 우려가 커지고 있다는 점에서 시의 행보는 가볍지만은 않다.
시의 개발방향은 어떻게…사업방식은
시는 과거 이곳의 경우 상대적으로 도심권에서 떨어진 곳이라는 점을 고려, 도시계획 폐지를 통해 개별입지별 개발을 허용해왔다.
이에 따른 부작용은 실로 엄청났다.
지곡동 일원은 곳곳을 살펴보면 핵심권역임에도 사회기반시설의 태부족 현상은 물론 잇단 민간개발의 후유증 등으로 골치를 앓고 있다.
이 같은 사회문제가 곳곳에 대두되자 군산시의 정책적인 고민이 지곡동일원의 전체토지에 대한 통합개발이란 ‘정책 어젠다’로 급부상하게 된 것.
이곳 개발의 주된 방향은 크게 두 가지다.
하나는 지역의 여건을 감안할 때 임대주택보다는 분양주택과 자연친화형 단독 및 연립주택중심으로 계획수립이 가능토록 개발방향을 설정하는 문제다. 은파순환도 주변은 저층의 고급형 연립 및 단독으로 개발하고 은파호수공원과 나운3택지 등은 양호한 주변환경으로 명품단지로 조성한다는 방침이다.
또 하나는 개발압력에 따른 지가 상승 등으로 인해 사업자 선정까지 많은 시간이 소요되는 만큼 단계별 개발 방향을 정해야 한다는 입장이다. 즉, 사업여건 등을 고려한 개발행위 제한 등을 검토해야 한다는 게 정책적인 복안이다.
이런 여건을 종합적으로 고려할 때 단독주택과 임대주택을 최소화할 수 있는 도시개발법에 의한 사업으로 시행해야 한다는 게 군산시와 전문가의 공통된 의견이다.
이렇게 도출된 해법은 개발압력‧ 개발 기대가 높은 지역이란 점을 고려할 때 수용 또는 사용방식보다는 환지방식과 혼용방식으로 추진하는 것이 바람직하다는 결론이다.
시는 그동안 전북개발공사는 물론 LH 등과 사업 추진문제를 적극 협의하고 있다. 더 늦으면 그만큼 후유증이나 사회적 비용도 커진다는 중압감 때문에 시의 정책적 운용방안과 그 수단 마련에 힘을 적극 쏟고 있다.
쟁점 검토… 반대론자들의 논리 vs 핵심 쟁점
시가 고심 끝에 내놓은 해법에도 시의회의 반발 등과 같은 논란은 지속될 것으로 예상된다.
떠오른 주된 쟁점은 크게 몇 가지로 압축된다.
그 핵심 내용으로는 △ 사업 추진 시점의 적합성 문제 △ 계획적 개발과 반론(다극 개발의 피로감) △ 외지인을 위한 개발 논란 등이 그것이다.
첫 번째로는 사업 추진 시점에 대한 입장 차는 첨예하다.
시는 향후 이곳을 개별적 또는 필지별 개발로 고수할 땐 엄청난 사회적인 비용이 소요될 뿐 아니라 그 후유증도 감당하기 힘든 만큼 다소 늦은 감은 있지만 ‘계획적 개발’을 추진할 방침이다. 자칫 그대로 두면 땅 소유주나 아파트 입주자들만을 위한 공간으로 전락할 수 있다는 공익적인 차원도 고려했다.
이에 반대론자들은 전국적으로 부동산 투기 의혹이 들끓고 있는 시점인데다 선거를 앞두고 굳이 이를 추진하는 것은 바람직하지 않다고 맞서고 있다. 향후 새로운 투기 바람을 일으키는 결과를 초래할 수 있다는 반박하고 있다.
두 번째로는 계획적 개발의 장점 vs 반대 논리가 팽팽하다는 점이다.
‘계획적 개발’의 이점은 지곡동 일원의 난개발 해소와 함께 엄청난 시 재정부담을 초래하는 것을 최소화할 수 있는 안전장치 마련이라는 게 군산시의 확고한 입장이다.
이에 일부 시의원들은 준공이 이미 끝난 미장지구와 함께 페이퍼코리아 등의 택지공급이 한창인데 대규모 인구 유입이 없는 상황에서 이곳의 신규택지공급은 개발 부작용만 낳을 수 있다는 논리를 펴고 있다.
세 번째로는 외지인 이익 환수 또는 부동산 투기근절책이 있느냐다.
시는 이곳의 60% 소유가 외지인이라는 현실을 감안하면 지금과 같은 개별적 또는 필지별 개발은 이른바 ‘먹튀’를 막을 방법이 없지만 계획적 개발은 이들 투자자들의 자금을 상당기간 잡아두는 효과가 있다고 내세우고 있다. 지구지정이 이뤄지면 부동산 투기는 쉽지 않다는 점도 덧붙였다.
반론을 제기한 측은 이곳의 대부분을 차지하는 외지인들을 위한 택지개발이 될 수 있다는 논리로 반박하고 있다. 지곡동의 경우 이미 논과 밭 등에 대한 소필지화가 다수 이뤄져 있을 뿐 아니라 개발압력 상승 등으로 어떤 부작용이 생길지는 가늠할 수 없다고 지적하고 있다.
