도시가 성장하게 되면 도심지역은 인구밀도가 높아지고 토지의 이용밀도가 증가됨으로 해서 지가가 상승하게 되는 반면 교통체증 및 각종 환경오염으로 인해 주거환경은 열악하게 된다.
그러므로 해서 많은 시민들은 지가가 저렴하고 주거환경이 쾌적한 교외지역으로 주거지를 이전하게 되어 도심지역의 인구가 감소하게 됨으로 해서 구도심의 쇠퇴와 도심공동화 현상이 발생하게 된다.
현대도시에서 구도심의 쇠퇴와 도심공동화의 원인은 크게 두 가지 형태로 진행되어 진다.
첫째는 도시가 성장함에 따라 도심지역은 공공기관 등 상업 및 업무기능이 강화되면서 주거환경은 열악하게 되고 이로 인하여 주민들이 도시외곽으로 주거지를 이동하게 되어 주거기능이 침식되어 야간 상주인구의 감소로 인한 다양한 도시기능의 쇠퇴이다.
둘째는 도심 외곽에 신시가지 및 대규모 택지개발에 따른 공공기관 등 행정 및 업무기능의 이전 및 기능분담으로 인한 구도심 기능의 경쟁력 약화와 상실이다.
구도심의 쇠퇴와 도심공동화를 방지하기 위한 일환으로 도시 및 주거환경정비법이 시행되는 2003년부터 구도심을 중심으로 재개발, 재건축 및 도시환경정비사업이 활발하게 진행되었으나 여러가지 현실적인 문제점들로 인해 더디게 진행되는 반면 도시의 외곽에서는 혁신도시나 대규모 택지개발을 통한 신규사업이 쏟아지고 있는 것이 현실이다.
인구의 증가는 없는데 도시의 외곽에 계속해서 대규모 주거용 건축물의 개발이 이루어 진다면 경제적으로 여유로운 계층과 젊은이들은 새롭게 개발되는 양질의 주거공간으로 이동하게 되고 상대적으로 경제적 약자에 해당되는 노령층들만 구도심에 남게 되어 도시속의 또 다른 슬럼화가 존재하게 되어 도시의 균형을 잃어버리는 현상이 발생된다.
구도심의 쇠퇴와 도심공동화에 따른 활성화를 위하여는 단계별로 세부추진전략을 수립하여 체계적이고 적극적인 시행을 위한 행정전담조직이 필요하고 특화된 상점가의 활성화나 주차난 해소등을 위한 구도심 활성화 지원방안을 제도화 해야 할 것이다.
아울러, 전통과 현대, 상징성과 역사성을 가미한 도심 특화전략을 수립하여 내부 인구이동을 억제하고 저층 주거밀집지역을 재정비하는 등 도시개발 정책의 새로운 패러다임이 필요하며 구도심의 노후시설의 재정비를 통하여 신도심상권과 경쟁적 경합 및 보완관계를 유도하고 상가의 고급화, 전문화 및 활성화 방안을 강구하여야 한다.
또한, 도시내 상업용도만의 급격한 증가현상을 배제할 수 있는 주상복합용도 개발을 통하여 도심지에 있어서 주거용건축물의 적절한 공급이 필요하며 신규 대규모 택지개발은 도심의 인구유출을 야기시켜 도심공동화를 가속시켜 기존 도심의 개발여건이 악화되고 노후화되는 악순환이 반복되므로 주민 참여를 유도할 수 있고 단기간에 적은 비용으로 완료할 수 있는 소규모의 개발정책 및 성장관리정책이 필요하다.
앞에서 언급했듯이 구도심의 쇠퇴와 도심공동화 문제는 개발위주의 도시정책과 정치와 경제논리로부터 비롯된 현상으로 도시정책의 큰 틀에서 근본적인 해결방안을 찾아야 하며 기존의 신개발 위주 정책에서 탈피하고 기존 시가지정비 및 재생 위주의 정책으로 접근하여야 한다.
아울러 물리적 환경의 개선이라는 하드웨어적인 측면 뿐만 아니라 상권의 활성화를 위한 각종 지원제도의 보완 및 대외홍보 등 다양한 측면의 소프트웨어적인 방법을 접목하여 전통이 있고 늘 방문하고 싶은 도심지의 기능 회복과 도시전체의 균형발전을 도모해야 할 것이다.
그러한 측면에서 전주에 있는 한옥마을과 그 주변의 개발이 그 좋은 예가 아닐까 생각해 본다.
